C’è una figura che nei condomìni assomiglia molto al direttore d’orchestra. Non suona alcuno strumento, ma da lui dipende il ritmo dell’intera esecuzione. Convoca assemblee, raccoglie preventivi, gestisce lavori, tiene insieme interessi spesso incompatibili: è l’amministratore di condominio. Quando tutto funziona, la sua presenza passa quasi inosservata ma, quando qualcosa si inceppa, invece, diventa immediatamente il protagonista della scena. Proprio in quel momento molti condomini si pongono la stessa domanda: a chi rivolgersi quando il problema non è il vicino, ma chi dovrebbe amministrare il condominio? Qui entra in gioco l’avvocato amministratore di condominio.
A chi rivolgersi per problemi con amministratore condominiale?
La tentazione più comune è quella di trasformare ogni malcontento in una battaglia personale. In realtà il primo passo è sempre capire se ci troviamo davanti a una semplice divergenza di opinioni oppure a una violazione concreta dei doveri dell’amministratore. Un amministratore può essere contestato per molte ragioni: mancata esecuzione delle delibere, omessa convocazione dell’assemblea, gestione poco trasparente della contabilità, inerzia nella manutenzione delle parti comuni. In questi casi può essere utile rivolgersi a un avvocato amministratore di condominio, cioè a un professionista che conosca il diritto condominiale e sia in grado di valutare se esistono gli estremi per una contestazione, una revoca o un’azione giudiziaria. Perché non tutti i conflitti richiedono un processo, ma tutti richiedono una corretta lettura del copione.
Avvocato amministratore di condominio: quando una delibera condominiale è illegittima?
Qui entriamo in uno dei grandi classici della vita condominiale. L’assemblea vota, qualcuno alza la mano, qualcuno sbuffa, qualcuno esce dalla sala convinto che quella decisione non avrebbe mai dovuto essere approvata. Ma non tutte le delibere sgradite sono illegittime. Sono presenti vizi delle delibere condominiali quando violano:
- la Legge;
- il regolamento condominiale;
- le regole di convocazione;
- le regole di votazione.
La giurisprudenza distingue poi tra delibere nulle e delibere annullabili. Le prime sono affette da vizi particolarmente gravi e possono essere contestate in qualsiasi momento. Le seconde, invece, devono essere impugnate entro termini precisi. La differenza non è soltanto tecnica. È la differenza tra una scena che non avrebbe mai dovuto andare in scena e una rappresentazione che è stata eseguita male.
Avvocato amministratore di condominio: come si può contestare una delibera condominiale?
Contestare una delibera significa innanzitutto comprendere quale sia il difetto che la caratterizza. Molti condomini iniziano dalla conclusione: “non sono d’accordo”. Ma il diritto richiede qualcosa di diverso: occorre individuare il vizio. Una convocazione irregolare. Un quorum non raggiunto. Una decisione che incide illegittimamente sui diritti individuali. Un argomento votato senza essere stato inserito all’ordine del giorno. Solo dopo questa verifica si può procedere con l’impugnazione, che nella maggior parte dei casi deve essere preceduta dal tentativo obbligatorio di mediazione previsto dal D.Lgs. 28/2010. Il diritto condominiale mostra il suo lato più interessante: non cerca soltanto di stabilire chi ha ragione, ma prova a evitare che ogni discussione finisca davanti a un giudice.
Dietro ogni verbale c’è una storia
Pirandello sosteneva che ognuno di noi indossa una maschera diversa a seconda della scena. Nelle assemblee condominiali accade qualcosa di molto simile. C’è chi interpreta il ruolo del contestatore, chi quello del mediatore, chi quello dell’eterno silenzioso che voterà contro all’ultimo momento. Ma il diritto resta sempre lo stesso e serve proprio a distinguere tra una decisione impopolare e una decisione illegittima. Se hai dubbi sulla gestione del tuo condominio o sui possibili vizi delle delibere condominiali, puoi scrivermi su studiolegalestefanini@gmail.com.
Avv. Chiara Stefanini
