Il condominio è un microcosmo in cui si incrociano vite, abitudini e, inevitabilmente, qualche dissapore. C’è il vicino che sposta i mobili a mezzanotte, quello che ritiene il pianerottolo un’estensione del proprio salotto e il pensionato che controlla ogni movimento con più zelo di un investigatore privato. In questo scenario, a tenere insieme la scena c’è lui: l’amministratore di condominio, un personaggio spesso evocato con toni poco lusinghieri, ma senza il quale tutto rischierebbe di precipitare nel caos. Ma qual è il ruolo amministratore di condominio e come affronta i problemi quotidiani che agitano la vita condominiale?
Che ruolo ha un amministratore di condominio?
L’amministratore non è soltanto raccoglitore di quote e promotore di assemblee interminabili, come il sig. Rossi. È, piuttosto, il perno della gestione condominiale, il mediatore, il custode della regolarità amministrativa e il garante del rispetto delle norme. La legge gli assegna doveri precisi: garantire la manutenzione dell’edificio, curare la gestione economica e contabile, far rispettare il regolamento condominiale e mediare nei conflitti tra vicini. Insomma, è colui che assicura l’equilibrio, evitando che la convivenza diventi un campo di battaglia. E non è un ruolo da prendere alla leggera. Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore deve anche avere il controllo della cassa condominiale ed eseguire le delibere assembleari. Se si dimostra negligente, può essere revocato per giusta causa, e in alcuni casi addirittura chiamato a rispondere legalmente delle sue mancanze.
Ruolo amministratore di condominio: come risolvere i problemi condominiali?
C’è chi non paga le spese, chi invade gli spazi comuni con biciclette e vasi di fiori, chi ritiene che il diritto alla quiete sia un concetto troppo flessibile. Risolvere questi problemi La risoluzione problemi condominio richiede una combinazione di fermezza, empatia e, nei casi più ostinati, di interventi giuridici. A volte, basta un richiamo informale, una comunicazione chiara e diretta per ristabilire l’ordine. In altri casi, è necessaria un’assemblea per discutere e prendere provvedimenti ufficiali. Nei conflitti più accesi, l’amministratore può avvalersi di strumenti legali come diffide formali o, in situazioni estreme, ricorrere alla mediazione civile.
Milano da bere, ma anche da dormire!
Un caso emblematico è quello di un condominio milanese in cui un inquilino si rifiutava di rispettare gli orari di silenzio, organizzando feste improvvisate fino all’alba. Dopo ripetute segnalazioni e tentativi di dialogo, l’amministratore ha convocato un’assemblea straordinaria, durante la quale è stato stabilito un regolamento più rigido e sono stati previsti richiami formali per i trasgressori. Con il tempo, la situazione è rientrata, dimostrando che a volte il solo richiamo collettivo può bastare a riportare l’ordine.
Cosa fare se un condomino disturba?
Qui la questione si fa delicata. Rumori molesti, comportamenti invadenti, spazi comuni usati come magazzini personali: il margine tra la tolleranza e l’intollerabile è spesso sottile. L’articolo 844 del Codice Civile stabilisce che i rumori devono restare entro il limite della normale tollerabilità. Ma cosa significa, in concreto? Dipende dal contesto: un condominio in centro città avrà standard diversi rispetto a una villetta isolata. Se il disturbo è reiterato e compromette la serenità degli altri condomini, si può prima intervenire con richiami informali, poi con comunicazioni scritte e, nei casi estremi, con un esposto alle autorità competenti. C’è stato un tempo in cui si ricorreva a metodi più “creativi” per gestire i disturbatori: nel ‘700, a Venezia, si racconta che i vicini molesti venissero ridicolizzati con serenate canzonatorie sotto casa. Oggi, fortunatamente, abbiamo strumenti più civili a disposizione!
Cosa fare se i condomini non vogliono fare i lavori?
Ogni amministratore sa che proporre interventi di manutenzione è spesso come tentare di convincere un gruppo di amici a dividere il conto in parti uguali: ci sarà sempre quello che vuole pagare meno perché ha smezzato la pizza e non ha preso nemmeno il dolce perché è a dieta feroce dal giorno prima. Eppure, la manutenzione dell’edificio non è un’opzione, ma un dovere. L’articolo 1135 del Codice Civile stabilisce che l’assemblea deve approvare le spese straordinarie, ma se i lavori sono urgenti e necessari per la sicurezza dell’edificio, l’amministratore può ordinarli senza aspettare il voto dei condomini. Un caso celebre riguarda una palazzina di Firenze, in cui la facciata stava letteralmente sgretolandosi. Dopo anni di rinvii e assemblee inconcludenti, l’amministratore ha deciso di procedere con i lavori, addebitando successivamente i costi ai condomini. La questione è finita in tribunale, ma il giudice ha confermato la legittimità dell’operato e del ruolo amministratore di condominio, ricordando che la sicurezza dell’edificio ha la precedenza sulle singole opposizioni.
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Avv. Chiara Stefanini
