La matematica non è un’opinione, ma spesso scatena opinioni molto accese, soprattutto quando si tratta della ripartizione spese condominio! C’è una scena che non dimenticherò mai: un’assemblea condominiale dove la discussione sulla ripartizione delle spese del nuovo cancello automatico si è trasformata in una disputa degna della guerra di Troia. Due fazioni: chi voleva dividere tutto “alla romana” e chi citava millesimi come fossero versetti di un testo sacro. Nel mezzo, io e un povero amministratore con lo sguardo perso tra excel e il Codice Civile. E allora, facciamo chiarezza. Come si calcola davvero la ripartizione spese condominio?
Quali sono le spese condominiali che vanno divise in parti uguali?
La regola generale per la ripartizione spese condominio è che si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), ma ci sono eccezioni. Alcune spese – come quelle per l’uso comune di beni e servizi – possono essere divise in parti uguali se il regolamento lo prevede. Ad esempio, le spese per il portiere, per la pulizia delle scale o per la luce nelle aree comuni, possono essere suddivise equamente se l’assemblea lo ha deliberato all’unanimità o se così è previsto nel regolamento contrattuale. Ma attenzione: non tutto può essere “alla pari”. Una delibera che impone una ripartizione uguale dove è previsto l’uso differenziato può essere impugnata. E qui, lo sguardo tecnico e puntuale è essenziale per evitare sorprese (e contenziosi).
Come si calcola la ripartizione delle spese condominiali?
Il calcolo avviene in base alle tabelle millesimali, che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Ogni spesa viene suddivisa in base a queste quote, salvo diversa previsione. Facciamo un esempio pratico: se il rifacimento della facciata costa 10.000 euro e tu possiedi 80 millesimi, contribuirai con 800 euro. Chi ne ha 120, pagherà 1.200 euro. È una questione di equilibrio, equità e, spesso, pazienza. Perché il condominio è un sistema corale, e ogni voce – anche quella più stonata – va ascoltata e armonizzata con attenzione.
Quali sono le regole per l’installazione di un’antenna condominiale?
Un condomino può installare una propria antenna privata? Sì, ma rispettando i limiti stabiliti dalla legge e dal regolamento condominiale. L’articolo 1122-bis c.c. prevede che ciascun condomino possa intervenire sulle parti comuni per installare impianti a servizio esclusivo della propria unità (come un’antenna), ma deve farlo senza compromettere la stabilità, il decoro e la sicurezza del fabbricato. L’installazione antenna condominio, invece, è una decisione che va assunta in sede assembleare, con maggioranza qualificata. E se una singola antenna deturpa l’estetica dell’edificio o invade spazi comuni, l’assemblea può richiederne la rimozione. Mi torna alla mente un’altra scena. Quella di un’assemblea in cui un condomino, appassionato di bricolage e antenne fai-da-te, aveva installato un impianto personale sul balcone, assicurandolo con… fil di ferro e buona volontà. “Tanto regge!”, diceva lui. Ma tra l’antenna pendente e il vento di Milano, più che un impianto sembrava una scultura cinetica. Non fu solo una questione estetica: si sollevò il tema della sicurezza e, soprattutto, della legittimità dell’installazione. Risultato? Assemblea straordinaria, chiarimento normativo e… antenna smontata con spirito di collaborazione. Nessuna guerra di condominio, solo un lieto fine in pieno stile civico.
In caso di dubbi sulla ripartizione spese condominio e sulle decisioni che è possibile prendere per l’installazione di… qualsiasi cosa, meglio chiedere prima che discutere dopo.
Per consulenze o chiarimenti scrivi su studiolegalestefanini@gmail.com.
Avv. Chiara Stefanini
