In ogni condominio c’è una legge non scritta: chi arriva prima parcheggia meglio! Poche cose scatenano drammi quanto il parcheggio. Quando in condominio i posti auto sono pochi, gli animi si accendono come i fari abbaglianti. Soprattutto se qualcuno ha occupato proprio il tuo posto auto, magari con la leggerezza di chi pensa: “È solo per cinque minuti”. C’è chi “lascia solo per un attimo”, chi “ha sempre parcheggiato lì” e chi si sveglia presto solo per accaparrarsi l’ultimo posto libero, come se fosse il primo giorno di saldi. Ma in condominio, come a teatro, ogni scena ha un copione. E il regolamento condominiale è lì proprio per questo: per evitare che la commedia diventi tragedia.
Dove posso trovare il regolamento condominiale?
Domanda più comune di quanto sembri. Il regolamento, spesso ignorato come una vecchia sceneggiatura chiusa nel cassetto. Il regolamento condominiale non è un foglio qualsiasi: lo si trova allegato all’atto di compravendita, oppure custodito dall’amministratore. Ed è lì che scopriremo se i nostri sogni di parcheggio davanti al portone… sono compatibili con le regole del gioco. Sempre lì sono indicati i diritti e i doveri di ogni condomino, le tabelle millesimali, l’uso delle parti comuni… e, spesso, anche l’uso turnario posti auto. Se non lo hai mai letto, forse è il momento di chiederne una copia! Capire il regolamento è il primo passo per vivere il condominio senza inutili litigi.
Quali sono i divieti più comuni nel regolamento condominiale?
Ogni condominio ha i suoi, ma i “grandi classici” non mancano mai: niente antenne sul tetto senza consenso, niente barbecue sui balconi, niente attività rumorose in orario di riposo… e, attenzione, niente uso esclusivo delle parti comuni senza autorizzazione. Il Codice Civile (art. 1102) ci dice che tutti possono usare le parti comuni, ma senza impedire agli altri di farlo a loro volta. Quindi no, non vale il “l’ho sempre fatto”. Vale solo il “è scritto, è approvato, è legittimo”. Alcuni divieti si ripetono con sorprendente regolarità. I più frequenti?
- Divieto di installare insegne o antenne senza autorizzazione.
- Divieto di affittare l’immobile per attività ricettive (es. B&B).
- Divieto di utilizzare le parti comuni per fini esclusivi.
- Regole sull’uso dei balconi, delle aree verdi e sulla condotta dei propri animali domestici.
Ma ogni regolamento è un mondo a sé. E alcuni vietano esplicitamente anche l’occupazione prolungata di spazi comuni, come vialetti, cortili e, appunto, parcheggi.
Quali sono le nuove regole per i posti auto condominiali?
Nel 2025, il tema è più caldo che mai. In molti condomìni, i posti auto non sono assegnati in modo esclusivo ma condivisi. E allora che si fa? Entra in scena l’uso turnario posti auto, cioè una rotazione periodica concordata in assemblea, formalizzato da una delibera o incluso nel regolamento. Ma se un posto è di proprietà esclusiva, e tu lo occupi senza permesso, non sei in anticipo… sei fuori scena. La Cassazione (sent. 9069/2022) ci ha ricordato che ogni assegnazione esclusiva di spazi comuni deve avere l’unanimità dei consensi: altrimenti, non regge. E oggi, con la diffusione delle colonnine di ricarica elettrica e le nuove norme urbanistiche, l’uso corretto degli spazi comuni è sotto la lente. Un motivo in più per leggere bene, prima di parcheggiare a caso.
Cosa fare se un condomino occupa il tuo posto auto?
Niente urla; niente biglietti al vetriolo sul parabrezza; niente vendette passive-aggressive. Chi occupa il tuo posto (se assegnato o di proprietà) commette una turbativa del possesso. Puoi rivolgerti all’amministratore, inviare una diffida e – nei casi peggiori – agire legalmente.
E no, non serve un clacson: serve una voce chiara, ferma, rispettosa delle regole. Una consulenza legale mirata fa la differenza. Perché la legge, quando ben usata, fa molto più rumore di un clacson.
Il regolamento condominiale non è un romanzo poliziesco da tenere chiuso in un cassetto. È il copione che guida la scena della vita condominiale. E i posti auto, tra tutte le parti comuni, sono tra gli attori più litigiosi. Chi conosce le regole, guida meglio anche nei parcheggi più stretti.
Se qualcosa non ti torna – se un condomino esagera, o se hai bisogno di sapere esattamente quali sono i tuoi diritti – scrivimi a studiolegalestefanini@gmail.com.
Le buone soste iniziano sempre con una buona lettura… del regolamento!
Avv. Chiara Stefanini
