Benvenuti nel teatro permanente del condominio italiano, dove la giurisprudenza è il copione, i condòmini sono il cast e l’amministratore – a volte – si prende la parte del regista. Ma cosa succede quando il copione lo conosci anche tu? La giurisprudenza condominio è un teatro continuo, ma è anche un campo minato: fatto di diritti condomini, obblighi, eccezioni e qualche mal di pancia in più.
Giurisprudenza condominio: quali sono le leggi del condominio?
Condòmino anonimo, platea milanese, ore 21.35 di un venerdì sera. Dopo due ore di discussione sul citofono nuovo, mormora: “il vero inferno è quando si vota in assemblea.” In scena: l’amministratore che distribuisce le buste coi consuntivi, il condòmino anziano che non sente ma vota lo stesso, la vicina del terzo piano con il regolamento sottolineato e pronto in ogni occasione. Sipario. Le fonti normative che regolano la vita condominiale sono molteplici: il Codice Civile (articoli 1117-1139), le norme attuative (disp. att. c.c. 61-72) e soprattutto la giurisprudenza condominio, che tiene conto della realtà e dei litigi più ricorrenti: rumori, infiltrazioni, spese e, naturalmente, i famigerati parcheggi. Un esempio accaduto veramente: una signora del primo piano ha impugnato una delibera che vietava i fiori sulle finestre. Il tribunale le ha dato ragione: “non si può regolamentare il decoro come se fosse un ordine militare”. La giurisprudenza condominiale, appunto.
Giurisprudenza condominio: quali sono i diritti dei condomini?
Altra scena: sei in pantofole, è domenica mattina, e qualcuno ha deciso che il momento giusto per installare il nuovo condizionatore è… adesso. Il trapano vibra, il citofono suona, la posta è una raccolta di richiami e diffide. Hai il diritto di sapere, di dire la tua, di partecipare alle assemblee senza dover ogni volta simulare un mal di testa. Hai diritto a leggere i bilanci, anche se sembrano scritti in aramaico, e a impugnare delibere che ti fanno alzare più di un sopracciglio. Hai diritto – e questo non lo troverai scritto da nessuna parte, ma lo sottoscriviamo lo stesso – a vivere in un condominio che non assomigli a una sit-com in loop. Non sei obbligato a essere d’accordo con tutto. E soprattutto non sei obbligato a subire in silenzio.
Quando si può rifiutare di pagare le spese condominiali?
Capita, lo sappiamo: arriva il bollettino e tu pensi “No, grazie, questa volta passo.” Ma la legge non funziona come un menù alla carta. Le spese approvate dall’assemblea vanno pagate, anche se non ti piacciono, a meno che tu non abbia impugnato la delibera entro 30 giorni oppure questa sia talmente fuori norma da risultare nulla. La giurisprudenza condominio, in alcune sentenze, ha concesso margini di respiro quando – ad esempio – la spesa riguarda un bene di tua esclusiva proprietà. Ma attenzione: serve motivazione, non solo indignazione.
Come mettere in difficoltà l’amministratore di condominio (senza finire a Striscia la Notizia)?
Parti con una virtù spesso sottovalutata: la trasparenza. Chiedi documenti, ricevute, preventivi – tutto nero su bianco. Se qualcosa non ti torna, segnalo per iscritto, e fai mettere le tue osservazioni a verbale durante l’assemblea. Non serve alzare la voce, basta alzare il livello. Se la situazione degenera (assenze prolungate, conti oscuri, assemblee scomparse nel nulla), puoi chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c. Anche in condominio, a volte, serve un colpo di scena. Uno dei migliori momenti di Rumori fuori scena di Michael Frayn è quando un attore, esasperato, interrompe lo spettacolo urlando: “Io qui non recito più!” Ecco: quando in condominio senti il bisogno di gridarlo è il momento di sapere cosa puoi fare davvero.
Hai dubbi su spese, diritti o decisioni contestate? Scrivimi su studiolegalestefanini@gmail.com.
Le regole sono tante, ma se le conosci la convivenza è più semplice.
Anche con la signora del primo piano.
Avv. Chiara Stefanini
