Nel cuore di una palazzina milanese, il rischio più temuto della gestione condominio non è (solo) l’umidità in cantina o la serratura che non funziona al terzo piano. È la scena vuota; il palcoscenico senza regia, ovvero: il condominio senza amministratore. L’assemblea si trascina come una commedia stanca, tra riscaldamenti che non funzionano e verbali da firmare. Ma sotto la superficie, come nei racconti di Thomas Pynchon, l’entropia fa il suo ingresso silenzioso: le comunicazioni si sfilacciano, le decisioni evaporano, l’energia si disperde in chiacchiere inconcludenti. La gestione condominio diventa una lotta contro la dissoluzione, dove ogni mancata nomina, ogni assemblea nulla, ogni opposizione non formalizzata è un piccolo passo verso il caos. Bollette inevase, manutenzioni dimenticate, assemblee convocate a voce nel cortile
Ma anche nel disordine c’è una grammatica. Riconoscerla e comprenderla è il primo atto per riportare ordine in scena. Ma quali sono i reali pericoli e cosa può fare un condòmino se il copione non convince?
Gestione condominio: quali sono i rischi di un condominio senza amministratore?
La legge è chiara: l’amministratore è obbligatorio se i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.). In sua assenza, si rischia il caos operativo: nessuno riscuote le spese, nessuno rappresenta legalmente il condominio, nessuno può firmare un contratto per i lavori urgenti. Le conseguenze per la gestione condominio? Fermo dei servizi comuni, impossibilità di agire in giudizio e liti su ogni singola decisione, dalla pulizia delle scale al rifacimento del tetto. Un copione senza regista, insomma… e la scena può degenerare.
Come si fa a rendere nulla un’assemblea di condominio?
Non tutte le assemblee producono atti validi. Se la convocazione è stata fatta in modo irregolare (ad esempio, senza rispettare i tempi o non coinvolgendo tutti i condomini), oppure se vengono prese decisioni su materie che non erano all’ordine del giorno, la delibera è annullabile. In casi più gravi – violazioni di norme inderogabili, come il diritto di proprietà – la delibera può essere nulla ab origine. Il termine per l’impugnazione è di 30 giorni dalla ricezione del verbale (art. 1137 c.c.), ma se la delibera è nulla, può essere impugnata anche oltre.
Gestione condominio: come opporsi a una decisione condominiale?
Se una decisione ti sembra ingiusta, non basta protestare sul pianerottolo. Serve una strategia legale precisa per la risoluzione assemblea condominio: leggere attentamente il verbale, verificare i vizi di forma o di contenuto, raccogliere eventuali prove (documenti, mail, comunicazioni), e infine rivolgersi a un avvocato. A volte basta una diffida ben scritta per riportare l’assemblea a più miti consigli. Altre volte è necessario andare in giudizio. Come diceva Molière: “Quando la legge è ingiusta, l’uomo onesto trova giustizia nell’azione.”
Assemblee al buio e decisioni sospese: gestione condominio e risoluzione assemblea
Nel teatro condominiale, il confine tra farsa e tragedia è sottile. Un’assemblea senza quorum, una firma che manca, una delibera tirata via: ogni dettaglio può trasformare la scena. E quando si resta senza regia, occorre che almeno gli attori conoscano le battute. Per evitare l’improvvisazione nella gestione condominio e magari salvare anche il finale.
Hai dubbi sulla validità di un’assemblea? Pensi che la gestione del tuo condominio stia andando in scena… senza copione?
Scrivimi su studiolegalestefanini@gmail.com.
Avv. Chiara Stefanini
