Diritto condominiale e responsabilità presidente assemblea+

Carlo Goldoni scriveva che “il mondo è un bel libro, ma poco serve a chi non lo sa leggere.” Lo stesso accade in condominio: senza conoscere le regole e il diritto condominiale, le assemblee rischiano di trasformarsi in una commedia degli equivoci. In questo palcoscenico quotidiano, il diritto condominiale è il copione che guida i personaggi; l’amministratore è il regista, e il presidente dell’assemblea, spesso sottovalutato, è il capocomico che deve garantire che lo spettacolo vada in scena senza incidenti.

Che cos’è il diritto condominiale?

Il diritto condominiale non è un astratto esercizio giuridico, ma la grammatica della convivenza. È quel corpus di norme del Codice Civile (artt. 1117-1139 c.c.) e delle leggi speciali che disciplinano il vivere comune in un edificio. Senza di esso, il cortile diventerebbe un’arena, la ripartizione delle spese una roulette, e l’uso delle parti comuni una guerra di nervi. Pensiamo a un tipico episodio goldoniano: il vicino che parcheggia sempre “un po’ storto” nel cortile condominiale, convinto che tanto lo spazio basti per tutti. È proprio il diritto condominiale che permette di trasformare questa piccola gag in una questione regolata, evitando che diventi rissa.

Quali sono le 10 regole condominiali più importanti da rispettare?

Come in ogni commedia, ci sono regole non scritte e regole ufficiali. Quelle “ufficiali” nascono da Codice e giurisprudenza e, anche se non sono dieci comandamenti scolpiti sul marmo, possiamo riassumerle in un decalogo utile: pagare le spese, rispettare i regolamenti, non alterare le parti comuni, non disturbare la quiete, partecipare alle assemblee, seguire le delibere, contribuire alle spese straordinarie, tutelare il decoro, osservare le innovazioni deliberate e agire sempre secondo buona fede. Non è solo burocrazia: per i condòmini, significa evitare contestazioni e vivere serenamente; per gli amministratori, significa non ritrovarsi accusati di “mala gestio”. Ogni regola è un tassello di quella coreografia invisibile che fa funzionare il condominio come un corpo unico.

Che responsabilità ha il presidente dell’assemblea condominiale?

Qui entra in scena una figura spesso vista come di contorno ma, in realtà, centrale: il presidente dell’assemblea. Goldoni avrebbe sorriso nel vederlo, seduto al tavolo con il verbale davanti e le mani che cercano di placare il brusio. Non è una comparsa: è colui che controlla le deleghe, modera gli interventi, accerta i quorum e garantisce che il copione (cioè la legge) venga rispettato. La giurisprudenza lo ha reso responsabile di irregolarità che possano viziare le delibere: se accetta deleghe non valide o redige un verbale incompleto, rischia di vedere annullata l’intera rappresentazione assembleare. Per gli amministratori, significa dover ripetere l’atto; per i condòmini, significa perdere tempo e denaro.

Cosa succede se il presidente non firma il verbale dell’assemblea condominiale?

Immaginiamo la scena: sipario chiuso, attori che hanno recitato, pubblico che ha applaudito… ma il copione non viene firmato. Ecco l’assurdo teatrale: la rappresentazione c’è stata, ma resta il dubbio se sia mai avvenuta davvero. La Cassazione ha chiarito che la mancata firma non rende nullo il verbale, purché sia provato lo svolgimento regolare dell’assemblea. Tuttavia, la firma ha valore di certezza: senza di essa, la contestazione è dietro l’angolo. È come se in un’opera di Goldoni mancasse la battuta finale: tutti hanno capito la storia, ma resta la sensazione di incompletezza.