“Aprite quel portone!”, dice Totò in una celebre scena di Miseria e Nobiltà. Ma cosa succede se quel portone si apre ogni giorno a nuovi ospiti con valigie al seguito, check-in fai-da-te e citofonate fuori orario? Siamo ancora in un condominio… o vogliamo trasformare il nostro pianerottolo in una reception? Nel 2025 la questione è più attuale che mai: il boom dei Bed and Breakfast condominio ha acceso non pochi conflitti tra spirito imprenditoriale e vita condominiale. E no, non basta una consulenza immobiliare, anche se “di fiducia”, per aprire un’attività ricettiva. Perché il microcosmo condominio ha regole tutte sue, che vanno comprese, rispettate e, possibilmente, condivise.
Cosa si intende davvero per consulenza immobiliare?
Nel linguaggio comune, si pensa alla consulenza immobiliare come a un supporto tecnico per vendere, affittare o trasformare un immobile. Ma in ambito condominiale e locatizio, la consulenza immobiliare legale è tutt’altro: è uno studio approfondito delle norme urbanistiche, delle regole interne del condominio e della normativa vigente, per capire cosa si può fare e, soprattutto, cosa no. Vuoi aprire un B&B? Prima di chiedere a un consulente generico se “si può fare”, serve sapere cosa dice il regolamento condominiale. E non è raro che proprio lì dentro si trovi la risposta: magari con un bel divieto espresso di attività commerciali, ricettive o di affittacamere. In quel caso, nemmeno la SCIA potrà spalancare quel portone.
Cosa cambia nel 2025 per i Bed & Breakfast?
Nel 2025 le Regioni e i Comuni – Milano in testa – stanno stringendo le maglie. L’obiettivo è chiaro: arginare l’esplosione degli affitti brevi e salvaguardare la vivibilità urbana. Ecco le principali novità:
- comunicazione preventiva al Comune obbligatoria;
- rispetto rigoroso dei requisiti igienico-sanitari e urbanistici;
- limiti temporali all’attività (in alcune città: massimo 90 giorni/anno);
- iscrizione nel registro delle attività ricettive.
Tutto questo, però, non scavalca le regole condominiali. Anzi: il regolamento contrattuale – quello approvato da tutti i condòmini – può vietare in modo assoluto l’apertura di B&B. E quel divieto ha valore giuridico pieno. Chi lo viola, si espone a un’azione legale.
Consulenza immobiliare: quali permessi servono (davvero) per aprire un B&B?
Tecnicamente, per avviare un B&B servono:
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
- comunicazione alla Questura per l’invio dei dati degli ospiti;
- rispetto delle norme urbanistiche e edilizie locali.
Ma tutto questo non ha alcun senso se si dimentica il punto centrale: l’appartamento si trova in un condominio, e quell’attività deve essere compatibile con il regolamento. Chi pensa di risolverla con “una consulenza e via”, rischia di ignorare un mondo fatto di diritti reciproci, tutele collettive e un equilibrio delicato tra libertà e convivenza.
Come si può vietare l’attività di affittacamere in un condominio?
Se il regolamento è contrattuale, è possibile inserire (o già c’è) un divieto espresso ad attività ricettive o di tipo commerciale. In quel caso, il Bed & Breakfast condominio non si può aprire. Se il regolamento è solo assembleare o ambiguo, la questione diventa più sfumata. Tuttavia, anche in assenza di un divieto, i condomini possono opporvisi per ragioni legate al decoro, alla tranquillità o alla sicurezza. E in questi casi, la strada è spesso quella del tribunale.
Aprire un B&B in condominio non è come aprire una porta qualsiasi. È come aprirla su una scena già in corso, dove ci sono altri attori, un copione da rispettare e regole ben scritte. Serve una consulenza immobiliare legale, non solo tecnica. E serve anche rispetto per quel mondo silenzioso, fatto di scale, citofoni, spazi comuni e… diritto.
Hai dubbi? Vuoi avviare un’attività o tutelare il tuo condominio? Scrivimi su studiolegalestefanini@gmail.com.
Meglio chiarire prima, che litigare dopo.
Avv. Chiara Stefanini
