“Questo è il condominio, bellezza, e tu non puoi farci niente.” Se il cinema ha i suoi noir, il condominio ha i suoi drammi in atto unico. Un portone che cigola, un cartello “attenzione ai lavori” lasciato lì da mesi, una parabola che sbuca come un’antenna aliena dal tetto. In condominio le scene cambiano in continuazione, ma i protagonisti sono sempre gli stessi. Il vicino che si lamenta, l’amministratore sempre irreperibile, il signore del terzo piano che fa il tecnico di tutto e l’avvocato di condominio – figura mitologica – che entra in scena quando la trama si complica. Vediamo allora chi fa cosa, cosa si può installare e cosa dice davvero il copione di questa commedia giuridica: l’articolo 1120 del Codice Civile.
Avvocato di condominio: chi difende i diritti dei condomini?
Quando le voci si alzano e le assemblee diventano thriller, serve qualcuno che sappia muoversi tra norme e nervi scoppiati. È qui che entra in scena l’avvocato di condominio: non un personaggio qualsiasi, ma una figura di raccordo tra diritto e quotidianità. Se non sai a chi rivolgerti quando il regolamento sembra scritto in sanscrito e l’amministratore non ti risponde nemmeno via piccione viaggiatore, la risposta è: un avvocato esperto in diritto condominiale. Uno che conosca la giurisprudenza, certo, ma che abbia anche letto Goldoni. Perché servono ironia, pazienza e la capacità di trasformare ogni lite in una commedia a lieto fine. Come ha detto Nanni Moretti: “è sempre il momento di fare una commedia”.
Chi chiamare per disturbi condominiali?
Disturbi condominiali alle due di notte? Citofoni impazziti, trapani domenicali e vicini melomani? Who you gonna call? No, non i Ghostbusters, ma un avvocato di condominio sì, eccome! Hai provato con la mediazione, con i bigliettini gentili nell’ascensore, persino con i biscotti alle riunioni. Ma se il tuo vicino continua a usare il terrazzo come una pista da ballo e l’impianto stereo come megafono della sua adolescenza irrisolta, puoi – anzi, devi – intervenire. Una diffida formale a firma di un avvocato è spesso il primo passo. Non serve per iniziare una guerra, ma per ristabilire le regole della convivenza. Il codice civile tutela il diritto alla quiete e la giurisprudenza ti dà più appigli di quanti ne pensi. Ma attenzione: si parte sempre dal dialogo. Altrimenti non è un condominio, è una serie Netflix.
Quali sono gli impianti condominiali?
Il condominio non è solo scale e ascensore. È un sistema nervoso centrale fatto di impianti comuni: riscaldamento, fognature, citofoni, antenna TV, impianti fotovoltaici, colonnine per auto elettriche, videosorveglianza. Alcuni sono figli del tempo – altri della tecnologia – ma tutti hanno un punto in comune: sono soggetti a regole ben precise, sia per l’installazione, sia per la manutenzione. E quando si parla di installazioni condominio nuove o modifiche importanti, il riferimento obbligato è l’articolo 1120 c.c.
Avvocato di condominio: cosa dice l’articolo 1120 del Codice Civile?
L’articolo 1120 è il grande protagonista silenzioso delle riunioni condominiali: “I condomini, con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento degli impianti.” In parole semplici: le innovazioni si possono fare, ma con regole precise e non devono mai compromettere:
- la sicurezza o la stabilità dell’edificio;
- il decoro architettonico;
- la destinazione d’uso degli spazi;
- i diritti degli altri condomini.
Serve la maggioranza qualificata: almeno la metà degli intervenuti in assemblea e almeno 2/3 dei millesimi. Vuoi installare un impianto solare sul tetto? Possibile, ma non se altera l’aspetto di un palazzo storico senza permesso della Soprintendenza. Vuoi mettere un cancello elettrico? Bene, ma deve essere deliberato in modo regolare. E se l’installazione incide anche su proprietà private, come parcheggi o balconi? In quel caso, serve l’unanimità o – quantomeno – il consenso scritto dei diretti interessati. Altrimenti è abuso, non innovazione. Il condominio è una tragicommedia quotidiana, ma sapere cosa dice la legge è come avere il copione giusto nelle mani giuste.
Se ti trovi nel bel mezzo di una lite condominiale, se hai dubbi su impianti, installazioni o diritti calpestati, non aspettare che si spenga la luce in sala: scrivimi su studiolegalestefanini@gmail.com.
A volte, per uscire dal dramma, basta un buon consiglio da parte di un avvocato di condominio.
Avv. Chiara Stefanini
