Non c’è bisogno di registi o di copioni: basta un’assemblea alle 21 di un lunedì piovoso per trasformare una scala B in un atto unico di teatro contemporaneo. Tra chi litiga per l’umidità nel box, chi alza la mano per parlare del citofono e chi si lamenta dei conti che non tornano, l’amministrazione di condominio assume i contorni del palcoscenico. Ma attenzione: qui non si recita. Si decide, si paga, si sbaglia. E quando si sbaglia, le conseguenze sono reali. In questo microcosmo abitato da mille storie, l’amministratore è regista, contabile, mediatore, talvolta capro espiatorio. Ma se non è preparato, se dimentica il testo o entra in scena fuori tempo, la commedia rischia di diventare tragedia. Ecco perché la formazione amministratori non è un vezzo, ma un dovere. Scopri perché sapere chi paga gli errori, come contestare le spese sbagliate e cosa fare se l’amministratore non è aggiornato può salvarti da un finale a sorpresa (e dal conto salato).
Chi paga gli errori dell’amministratore di condominio?
Quando l’amministratore sbaglia, non basta la pacca sulla spalla o il classico “non succederà più”. L’art. 1130 c.c. stabilisce i doveri dell’amministratore, e l’art. 1129 c.c. precisa che è responsabile civilmente per danni causati da negligenza, imperizia o inadempienza. Tradotto: se sbaglia, paga. Letteralmente. Un classico esempio? L’amministratore che autorizza lavori straordinari senza delibera assembleare. Oppure quello che sbaglia i conteggi millesimali per la ripartizione delle spese. In entrambi i casi, il danno va risarcito al condominio (Cass. Civ., sez. II, 8.01.2021, n. 107). Insomma, la figura tragica non può essere l’inquilino che paga due volte per lo stesso errore.
Amministrazione di condominio: cosa fare se le spese condominiali sono errate?
In primo luogo, niente panico. Anche se la cifra ti sembra uscita da un film di Sordi (quello in cui si litiga per il garage), bisogna partire dai documenti: bilanci, preventivi, verbali. Poi fare richiesta formale di chiarimento all’amministratore – meglio per iscritto. Se le risposte non arrivano o sono evasive, si può impugnare il bilancio entro 30 giorni dalla delibera (art. 1137 c.c.). E se la spesa è palesemente illegittima? Si può rifiutare di pagare, ma solo in casi molto particolari – ad esempio se riguarda un intervento su una proprietà esclusiva, oppure se la delibera è nulla ab origine (Cass. civ., sez. II, 14.01.2010, n. 415). Insomma: vietato improvvisare, sempre meglio chiedere consiglio a un avvocato.
Cosa succede se l’amministratore di condominio non segue i corsi di aggiornamento?
Qui siamo nel pieno del teatro dell’assurdo. Perché sì: l’amministrazione di condominio non è un mestiere improvvisato. Il DM 140/2014 stabilisce che per esercitare serve un corso iniziale abilitante e aggiornamento annuale obbligatorio. Chi non lo fa? Perde i requisiti. È come voler salire sul palco senza conoscere la parte: l’attore viene sostituito, il pubblico (cioè i condòmini) ha diritto alla verità. Un amministratore non aggiornato può essere revocato per giusta causa (art. 1129 c.c., comma 11). E la giurisprudenza non è tenera: già nel 2018, il Tribunale di Roma ha confermato la revoca per mancata formazione obbligatoria, equiparandola a grave negligenza.
Come scriveva Pirandello, “la realtà supera la fantasia, perché nella realtà non c’è bisogno di verosimiglianza.” E cosa c’è di meno verosimile — e più reale — di un condominio dove si discute di spese mai approvate, corsi mai seguiti e bilanci firmati “per fiducia”? Eppure, nel teatro condominiale, anche il caos ha le sue regole. Conoscerle significa evitare di diventare spettatori passivi di errori altrui. Che tu sia un condòmino confuso o un amministratore smarrito tra delibere e obblighi formativi, la scena si può sempre scrivere. A patto di sapere chi è in scena, chi tiene i conti… e chi tiene il copione aggiornato.
Se la gestione condominiale inizia a sembrare più una farsa di Goldoni che un bilancio ordinato, forse è il caso di cambiare scena. L’amministrazione di condominio è una cosa seria: richiede studio, formazione e responsabilità.
E se ti accorgi che qualcosa non torna? Non aspettare l’intervallo.
Scrivimi su studiolegalestefanini@gmail.com.
Avv. Chiara Stefanini
