Eleonora Duse ha detto: “in teatro come nella vita, il primo attore è solo finché il pubblico lo lascia solo”. Ecco: gli amministratori condominiali sono spesso convinti di avere il ruolo da protagonista ma, come ogni primo attore, devono fare i conti con il pubblico, che qui si chiama assemblea condominiale. Chi lo sceglie, può anche chiedergli il conto. E se il copione non viene rispettato… cala il sipario prima dell’applauso!
Amministratori condominiali: chi controlla gli amministratori di condominio?
Non basta saper convocare le assemblee in tempo, sistemare l’ascensore o parlare forbito e elargire copiose strette di mano. Gli amministratori condominiali sono tenuti a rispondere – prima di tutto – ai condomini. E non per un senso di cortesia, ma per legge: l’art. 1129 del Codice Civile impone un obbligo annuale di rendiconto e apre la strada alla revoca giudiziaria in caso di:
- gestione opaca o documenti mancanti;
- conti non separati;
- omissioni fiscali;
- mancato aggiornamento professionale.
In più, gli amministratori condominiali sono anche vigilati dall’Agenzia delle Entrate (per gli adempimenti tributari) e, indirettamente, da chiunque – anche un singolo condomino – voglia accedere agli atti e verificare spese e documenti. Chi pensa di poter “fare da sé” rischia molto più di un fischio.
Qual’è la durata del mandato dell’amministratore di condominio?
Un anno. Con rinnovo tacito se l’assemblea non interviene. Ma non è una carica ereditaria, né uno status permanente. Se anche fosse confermato per più anni, la fiducia non è illimitata: basta una votazione in assemblea, con le maggioranze previste, per chiudere il sipario. E qui arriva l’aneddoto: in un condominio del centro storico fiorentino, l’amministratore – a cui nessuno aveva mai fatto troppe domande – si è scoperto assente da più di un anno… ma regolarmente pagato! L’assemblea, ignara, continuava a tacere, fino a che una nuova inquilina (ex attrice, ça va sans dire) ha chiesto accesso agli atti. Finale: revoca, denuncia, e un consiglio utile: controllare non è diffidare. La supervisione amministratore condominiale permette di vivere in scena senza copioni falsi.
Quali sono gli adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio?
Qui non si scherza: l’amministratore è sostituto d’imposta e ha obblighi concreti, tra cui:
- versare le ritenute IRPEF sui compensi;
- inviare il modello 770;
- redigere e trasmettere la CU;
- comunicare spese detraibili per Superbonus, Bonus Facciate e amici vari.
Omettere o sbagliare può portare a sanzioni personali, e non al condominio. Come a dire: la scena è sua, ma se dimentica una battuta fiscale… rischia il fuori copione con multe a sei zeri.
L’amministratore è un professionista, non un impresario onnipotente. Può restare in carica a lungo, ma solo se sa ascoltare, aggiornarsi, rispettare le regole e… i condomini. E se qualcosa non torna, meglio intervenire subito. Anche un ottimo attore ha bisogno di un regista che sappia dire “stop”.
Se vuoi un parere legale o hai dubbi su un amministratore poco trasparente, scrivimi a studiolegalestefanini@gmail.com.
Niente drammi inutili: solo soluzioni chiare, senza effetti speciali.
Avv. Chiara Stefanini
