Nel teatro del condominio, ogni porta chiusa cela una nuova trama. Un box che diventa palestra, una cantina trasformata in sala yoga, un appartamento affittato a settimana a turisti rumorosi. Cambiare destinazione d’uso immobile non è solo un atto edilizio: è l’apertura di un nuovo atto scenico in cui il copione va scritto con attenzione. E le locazioni in condominio? Qui entrano in scena ruoli, diritti e doveri che pochi leggono prima del primo applauso – o della prima lite. Meglio arrivare preparati: la platea, in assemblea, non perdona.
Cosa bisogna fare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile?
Cambiare destinazione d’uso immobile definisce la funzione legale di un immobile (abitativo, commerciale, produttivo…). Per cambiarla serve una pratica edilizia presso il Comune: spesso una CILA o SCIA, a seconda della variazione. Il tutto va accompagnato da una verifica urbanistica, catastale e – se sei in condominio – anche assembleare. Attenzione: se il nuovo uso incide sul decoro, sul rumore o sulla sicurezza, l’assemblea può opporsi. Insomma, anche per aprire una libreria al piano terra serve il benestare del coro.
Quanto tempo ci vuole per avere il cambio di destinazione d’uso?
La risposta è: dipende. Se non ci sono vincoli urbanistici o paesaggistici e l’iter è regolare, i tempi possono variare dai 30 ai 90 giorni. Ma se entra in scena un regolamento condominiale rigido o un Comune “alla Stanislavskij”, preparati a un atto più lungo. E magari a qualche colpo di scena.
Quando sei in affitto, chi paga le spese condominiali?
Nel caso di locazioni condominio, il principio è chiaro: l’inquilino paga le spese ordinarie (es. luce scale, pulizia, ascensore), il proprietario le straordinarie (es. rifacimento tetto, caldaia). Ma la vera regia sta nel contratto: è lì che le parti possono (entro certi limiti) accordarsi diversamente. La Cassazione ha ribadito che, salvo patti contrari, resta valida la distinzione tra godimento e manutenzione straordinaria. Occhio al copione quindi!
Quali spese condominiali vanno ripartite in parti uguali?
Non tutte. Solo quelle che riguardano beni o servizi indivisibili: la parcella dell’amministratore, ad esempio, può essere divisa in parti uguali se previsto dal regolamento. Per tutto il resto, vale la ripartizione per millesimi, salvo deroghe approvate all’unanimità. E se qualcuno cerca di cambiare scena senza l’ok dell’assemblea? La delibera può essere impugnata entro 30 giorni (art. 1137 c.c.). La giurisprudenza, come la regia teatrale, è attenta al dettaglio.
Cambiare destinazione d’uso immobile: se vuoi riscrivere il copione, fallo con un buon regista
Cambiare destinazione d’uso immobile può aprire nuove possibilità o spalancare il sipario su una serie di problemi imprevisti. E vivere in affitto non ti rende immune dalle luci della ribalta condominiale. Per orientarti tra delibere, clausole e interpretazioni giurisprudenziali, meglio avere accanto un avvocato che conosce bene il palco (e i retroscena).
Scrivimi su studiolegalestefanini@gmail.com, così anche questa commedia potrà avere un lieto fine. Basta sapere in che atto sei.
Avv. Chiara Stefanini
