Ricordo un’assemblea condominiale a cui ho partecipato, degna di un atto teatrale: il presidente d’assemblea cercava di dare la parola ai condomini, ma tutti parlavano sovrapponendosi, mentre l’amministratore tentava, con fermezza e pazienza, di riportare l’ordine. Sembrava di assistere a una commedia di Goldoni, dove il disordine apparente si scioglie grazie a un sapiente intervento che rimette ogni personaggio (o condomino) al proprio posto. Ma che poteri ha un amministratore di condominio? E quali sono le sue responsabilità?
Che poteri ha un amministratore di condominio?
Il nostro “regista” non si limita a controllare le aree comuni, ma si distingue per la sua capacità di gestire ogni dettaglio della vita condominiale con equilibrio e precisione. Tecnicamente, l’amministratore di condominio è un contabile e gestisce la cosa comune. Ma il suo ruolo non si limita a questo. Un amministratore di condominio ha molte responsabilità.
Gestione delle finanze
L’amministratore deve redigere il rendiconto annuale, tenere sotto controllo la cassa condominiale e garantire una gestione trasparente delle risorse. Un errore nella gestione contabile può portare a gravi conseguenze, fino alla revoca dell’incarico per giusta causa.
Esecuzione delle delibere assembleari
È compito dell’amministratore dare seguito alle decisioni prese in assemblea, sia che riguardino lavori di manutenzione, ripartizione delle spese o aggiornamenti del regolamento condominiale. È qui che entra in gioco un aspetto fondamentale: l’amministratore può essere ritenuto personalmente responsabile se non esegue correttamente le delibere. Una sentenza della Cassazione del 19 maggio 1994 (n. 7653) ha infatti stabilito che il mancato rispetto delle decisioni dell’assemblea può portare a conseguenze legali dirette per l’amministratore stesso.
Mediazione e coordinamento
L’amministratore deve saper gestire le tensioni e i conflitti tra condomini, evitando che una discussione sul posizionamento dei bidoni della spazzatura diventi un affare degno della Corte di Cassazione. Questo compito è tanto delicato quanto strategico: un buon amministratore non è solo un burocrate, ma anche un abile mediatore.
Qual è il numero minimo di condomini per avere un amministratore?
Molti si chiedono: quanti condomini servono per dover nominare un amministratore? La risposta è chiara: secondo l’art. 1129 del Codice Civile, è obbligatorio nominare un amministratore di condominio quando i condomini sono più di otto. Ma attenzione: anche nei condomini più piccoli, avere un amministratore può fare la differenza. Prendiamo per esempio un piccolo condominio, di sole cinque unità immobiliari. L’assenza di una gestione centralizzata può comunque generare tensioni. Pensa alla ripartizione delle spese straordinarie o anche solo alle regole di convivenza.
Cosa bisogna fare per diventare amministratori di condominio?
Il ruolo dell’amministratore di condominio non si può improvvisare. Non basta la buona volontà o l’esperienza personale: servono competenze tecniche, giuridiche e contabili, oltre a una preparazione specifica che solo un percorso formativo strutturato può offrire. Per esercitare la professione, infatti, è necessario:
- seguire un corso di formazione iniziale riconosciuto, che fornisca tutte le competenze fondamentali per la gestione del condominio;
- frequentare ogni anno un corso di aggiornamento obbligatorio, indispensabile per rimanere al passo con le continue evoluzioni normative e giurisprudenziali.
Ecco cosa deve comprendere la formazione amministratori di condominio:
- normativa condominiale e Codice Civile. Le regole che disciplinano la vita del condominio, la gestione dell’assemblea e il ruolo dell’amministratore;
- contabilità e bilanci condominiali. Come gestire il rendiconto annuale, ripartire le spese e amministrare correttamente i fondi condominiali;
- tecniche di gestione e mediazione dei conflitti. Strumenti pratici per prevenire e risolvere le controversie tra condomini;
- regolamenti edilizi e sicurezza. Dalle norme sulla manutenzione degli edifici alla sicurezza nei cantieri condominiali;
- normativa speciale. Include la sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/2008), la privacy e il GDPR (Regolamento UE 2016/679), la contabilizzazione del calore (D.Lgs. 102/2014), la gestione delle barriere architettoniche e l’efficienza energetica.
Affidarsi a un ente di formazione riconosciuto non è una semplice formalità, ma una vera garanzia di qualità e professionalità. Solo un ente certificato assicura che il corso sia conforme ai requisiti di legge, offrendo non solo la preparazione teorica ma anche strumenti pratici per affrontare le sfide quotidiane della professione. Inoltre, fornisce aggiornamenti continui e formazione specifica sulle più recenti modifiche legislative, per consentire agli amministratori di operare con sicurezza e competenza. Oltre alla preparazione tecnica, però, serve anche una certa predisposizione caratteriale: pazienza, diplomazia e, perché no, anche una buona dose di ironia. La vita condominiale, d’altronde, è fatta di incontri e scontri, e un bravo amministratore sa sempre come trasformare un problema in una soluzione.
Il condominio è un mondo a sé, dove le regole devono essere rispettate, ma anche adattate alla convivenza quotidiana. L’amministratore di condominio ha il compito di far funzionare questo piccolo universo, con rigore, trasparenza e un pizzico di saggezza.
Se hai bisogno di approfondire o vuoi avere chiarimenti su questi temi, puoi scrivermi a studiolegalestefanini@gmail.com.
Avv. Chiara Stefanini
